Блог за етажна собственост и ЗУЕС

Промени в ЗУЕС и новата наредба за ЕИСЕС: какво да проверят управителите

Управлението на етажната собственост се променя постепенно към повече документирана отчетност и електронни процеси. За актуалния текст на закона проверявайте публикациите на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ), а не само стари образци или публикации в интернет.

1. Измененията в ЗУЕС, обнародвани през 2025 г.

МРРБ публикува консолидиран текст на Закона за управление на етажната собственост, отбелязан като изменен в Държавен вестник, бр. 49 от 17 юни 2025 г. Сред важните теми за управителите са документалното поддържане на книгата на етажната собственост, декларациите за вписване, планирането на приходите и разходите и правилното документиране на решенията. При прилагането на конкретна разпоредба проверявайте точния актуален текст и датата на влизане в сила.

2. Наредбата за Единната информационна система на етажната собственост

Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г. урежда Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС) и регистрите, свързани с етажната собственост и професионалните управители. През април 2026 г. МРРБ съобщава, че започва работа електронният регистър на професионалните управители-търговци и че гражданите могат да проверяват регистрацията на дадена фирма.

Практически действия за управителния съвет:

• Проверете актуалните образци и указания на МРРБ преди подаване на документи.
• Съхранявайте решенията, протоколите и данните за управителя така, че да могат да бъдат проверени.
• Ако наемате професионален управител, проверете регистрацията му в официалния регистър и прочетете договора, включително застрахователните и отчетните условия.
• Не изпращайте лични данни по незащитени канали и не събирайте повече информация от необходимото.

Електронна домова книга: данни, декларации и добра организация

Книгата на етажната собственост е важен източник на информация за управлението на сградата. Електронното съхранение може да улесни актуализацията и търсенето, но не отменя задължението данните да са точни, достъпът да е контролиран и законовите изисквания да се спазват.

Какво да направи управителят?

1. Използвайте актуалния образец. Изтеглете действащите декларации и образци от сайта на МРРБ, а не от произволен източник.
2. Определете ясен процес за актуализация. Уточнете как собствениците и ползвателите подават необходимите данни и как управителят потвърждава получаването им.
3. Ограничете достъпа. Не всеки обитател има нужда от достъп до всички лични данни на останалите жители.
4. Пазете следа от промените. Записвайте кога са получени декларациите и кога са актуализирани данните.
5. Планирайте архивиране. Поддържайте защитено резервно копие и процедура за възстановяване при загуба на данни.

А домашните любимци?

Измененията в ЗУЕС от 2025 г. включват правила за подаване на декларация за вписване на определени данни, включително за животни, които подлежат на извеждане от сградата; за кучетата се предвиждат и данни за ветеринарномедицинския паспорт. За конкретните полета и реда на подаване използвайте актуалната редакция на закона и действащия образец.

Общо събрание на етажната собственост: подготовка, решения и протокол

Много конфликти във входа започват не от самото решение, а от неясен дневен ред, непълни документи или спор дали процедурата е спазена. Добрата подготовка прави решенията по-разбираеми и улеснява изпълнението им.

Контролен списък преди събранието

• Опишете конкретно въпросите, по които ще се вземат решения.
• Подгответе предварително оферти, разчети, проекти на решения и други документи, нужни за информиран избор.
• Проверете актуалните правила за свикване, срока и начина на поставяне/връчване на поканата.
• Подгответе списък на присъстващите и представителите, както и документите за представителна власт.
• Проверете кворума и мнозинството, изискуеми за всяка точка от дневния ред — те не са еднакви за всички решения.

Какво трябва да е ясно от протокола?

Протоколът трябва да отразява същественото от проведеното събрание и приетите решения. Практически е полезно да се документират присъстващите и представените идеални части, формулировката на всяко решение, резултатът от гласуването и възложените действия. Използвайте изискванията на актуалния ЗУЕС като основа, а не само този общ списък.

Може ли събранието да е онлайн или да се гласува неприсъствено?

ЗУЕС съдържа правила за смесен режим на провеждане и за неприсъствено гласуване при определени условия. Това не означава, че всяка анкета в чат група е валидно решение на общото събрание. Преди да използвате електронен способ, проверете конкретните законови предпоставки, идентификацията на участниците, срока, начина на отчитане на гласовете и изискванията за протокола.

Такси, бюджет и финансова отчетност: как да намалим споровете във входа

Когато собствениците не разбират как е формирана месечната вноска или за какво са използвани парите, доверието към управителя бързо намалява. Най-доброто решение е ясна методика, приета по надлежния ред, и отчет, който може да се провери.

Разделете планирането, събирането и отчитането

• Бюджет: прогнозирайте разходите за почистване, осветление, асансьор, текуща поддръжка, застраховки и други общи нужди.
• Решение: документирайте решението на общото събрание за бюджета и начина на разпределяне на разходите.
• Събираемост: водете отчет за начислените вноски, постъпилите плащания и непогасените задължения.
• Документи: съхранявайте фактури, касови документи, оферти, договори и доказателства за извършените услуги.
• Периодичен отчет: сравнявайте планираните и реалните разходи и обяснявайте съществените отклонения.

Еднаква такса за всички ли е правилният подход?

Не може да се приеме универсално правило, че всички разходи винаги се делят поравно или винаги според идеалните части. Начинът зависи от вида на разхода, приложимите разпоредби на ЗУЕС и валидните решения на общото събрание. При спор разграничете разходите за управление и поддържане, разходите за ремонт/фонд и специфичните услуги, вместо да използвате една обща формула за всичко.

Какво да направим при неплащане?

Първо сверете начисленията и документите, изпратете разбираемо извлечение и покана за доброволно плащане и документирайте комуникацията. Ако се стигне до съдебно събиране, проверете конкретните законови предпоставки и потърсете правен съвет. Не разпространявайте публично списъци с имена и дългове по начин, който може неоправдано да разкрие лични данни.

Система за управление като eVhod.EU може да помогне информацията за обекти, начисления, плащания и разходи да се поддържа на едно място. Проверете функционалностите и дали отговарят на процесите на вашата сграда.

Казус: договор за поддръжка и управление на общите части — кого може да обвързва?

Един от въпросите, които пораждат спорове, е дали индивидуален договор между отделен собственик и външна фирма може да урежда не само услуги по поддръжка, но и управление на общите части или такси, които се претендират от останалите собственици.

Какво е известно по казуса?

На 27 ноември 2025 г. Върховният касационен съд съобщава за образувано тълкувателно дело № 5/2025 г. по въпроса дали договор за поддръжка и управление на общи части и прилежащ незастроен имот е изцяло или частично нищожен. В съобщението се посочват различни становища в съдебната практика, включително относно разликата между дейности по поддръжка и правомощия по управление, които законът възлага на органите на етажната собственост.

Този казус е важен за собственици в комплекси с външна поддръжка, но и за всеки, който подписва договор за обслужване на общите части. Не бива да се приема, че подписът на един собственик автоматично задължава всички останали или че всяка клауза в договора има еднакъв правен ефект.

Какво е разумно да проверите преди подписване?

1. Кой е подписал договора и с какви правомощия?
2. Има ли решение на общото събрание и какво точно разрешава то?
3. Разграничени ли са услугите по физическа поддръжка от управленските функции?
4. Как се определя цената, кой я одобрява и как се изменя?
5. Какъв е срокът, редът за прекратяване и начинът за оспорване на начисленията?

Как да проверим професионален домоуправител през 2026 г.?

Когато етажната собственост избира външна фирма за управление, не е достатъчно да сравни само месечната цена. Важно е да провери дали фирмата е вписана в регистъра на професионалните управители-търговци, какъв е обхватът на услугата и как са уредени отчетността, отговорността и прекратяването на договора.

Къде се проверява регистрацията?

МРРБ поддържа публичен Регистър на професионалните управители-търговци по чл. 47б от ЗУЕС. Проверете фирмата по наименование и идентификатор, както и наличните данни за удостоверението. Не разчитайте само на снимка или копие, предоставено от кандидата — сверете информацията с официалния регистър.

Какво да проверите преди подписване?

• Регистрация: потърсете фирмата в актуалния регистър на МРРБ и проверете данните за удостоверението.
• Застраховка: поискайте информация за застраховката „Професионална отговорност“ и проверете срока и приложимото покритие.
• Предмет на договора: опишете конкретно услугите, периодичността, обхвата и кой одобрява допълнителни разходи.
• Отчетност: договорете как и кога ще се представят отчети за приходи, разходи, задължения и извършени дейности.
• Прекратяване и предаване: уредете срока на предизвестието и предаването на документи, наличности, ключове и достъпи.

ЕИСЕС и идентификационният код на етажната собственост: какво трябва да знае управителят?

Наредба № РД-02-20-1 от 5 февруари 2026 г. урежда Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС). Тя определя реда за създаване, поддържане и използване на системата, работата с регистрите, както и процедурите за събиране, съхраняване, актуализиране и заличаване на данни.

Какво включва ЕИСЕС?

Наредбата предвижда два публични регистъра: регистър на професионалните управители-търговци и регистър на етажната собственост, който включва данни за сдруженията на собствениците и управителните органи на сградите или отделните входове. Наредбата урежда и реда за определяне на идентификационен код на етажната собственост от общинската администрация.

Какво е разумно да подготвите?

• Проверете дали книгата на етажната собственост и вътрешните документи са актуални.
• Съхранявайте решенията за избор на управител и данните за управителния съвет по подреден начин.
• Определете кой отговаря за подаването и актуализацията на информацията пред компетентната администрация.
• Сверявайте изискванията с актуалния текст на ЗУЕС и указанията на общината, защото конкретните действия зависят от статута на сградата и приложимата процедура.

Общи части, двор, алеи и съоръжения: актуални въпроси пред ВКС

В споровете за етажна собственост често се смесват два отделни въпроса: кои части и съоръжения са обща собственост и доколко договор с външна фирма може да урежда поддръжката или управлението им. Тези въпроси са особено чувствителни при сгради с двор, алеи, паркинги, басейни и други съоръжения в поземления имот.

Какво разглеждат тълкувателните дела?

По тълкувателно дело № 4/2025 г. ВКС разглежда въпроса за собствеността върху елементи на вертикалната планировка и съоръжения в поземлен имот, когато в сградата има различни собственици. По тълкувателно дело № 5/2025 г. се разглежда въпросът за действителността на договор за поддръжка и управление на общите части, сключен от отделен етажен собственик, когато договорът засяга и поземлен имот, който не е обща част.

ВКС е насрочил закрито заседание по дело № 5/2025 г. за 19 ноември 2026 г. за обсъждане и гласуване на мотивите към проекта за решение. Към датата на тази публикация не представяме въпросите като окончателно разрешени. Преди да се позовавате на тях в спор, проверете последните актове в официалния регистър на ВКС.

Практически стъпки за собствениците

• Съберете нотариалните актове, архитектурните планове и документите за собственост върху земята и съоръженията.
• Прочетете договора с фирмата за поддръжка заедно с решенията на общото събрание и документите за собственост.
• Разграничете услугите по физическа поддръжка от правомощията за управление и вземане на решения.
• Не приемайте, че един общ отговор е приложим за всяка сграда — правният резултат зависи от конкретните документи и факти.

Годишен архив на входа: какво да подготвим и съхраним?

Подреденият архив помага при смяна на домоуправителя, проверка на разходите, спор за задължения или планиране на ремонт. Не е достатъчно документите просто да са събрани в една папка: трябва да се откриват лесно, да са свързани с конкретните решения и плащания и достъпът до личните данни да е ограничен.

Контролен списък за годишния преглед

• Общи събрания: покани, дневен ред, присъствени списъци, пълномощни, протоколи и доказателства за съобщаване на решенията.
• Финанси: отчет за приходи и разходи, банкови извлечения, касови документи, фактури, непогасени задължения и наличности.
• Договори: договори за почистване, асансьор, охрана, ремонти, застраховки и срокове за подновяване или прекратяване.
• Ремонти: оферти, възложени дейности, приемо-предавателни протоколи, гаранции и снимки на извършената работа, когато са полезни.
• Домова книга и достъпи: актуализирани данни, определени отговорници и преглед на това кой има достъп до документите и системите.
• Задачи за следващия период: предстоящи ремонти, договори с изтичащ срок, просрочени плащания и решения, които трябва да се поставят на общо събрание.

Как да избегнем загуба или неправомерно разкриване на документи?

Определете място за съхранение, резервно копие и отговорно лице. Не изпращайте лични данни на всички обитатели, ако това не е необходимо; споделяйте само информацията, която има основание да бъде достъпна за съответните получатели. При електронен архив използвайте индивидуални профили и отнемайте достъпа на лица, които вече не изпълняват съответната роля.

eVhod.EU може да помогне с организирането на информацията за обектите, задълженията, плащанията, разходите и документите според наличните функции на системата.